COMMISSION DES NORMES COMPTABLES

Avis 2012/14 - Exemple chiffré relatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012

Avis du 5 septembre 2012

Introduction

La copropriété ou la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie par les articles 577-2 à 577-14 du Code civil (ci-après: C. civ.). Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part1. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune2

Pour cette raison, il est extrêmement important, en présence d’une copropriété, que les comptes soient tenus de manière précise, correcte et transparente. La loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion3 rappelle au syndic sa responsabilité dans cette matière. Quelle que soit la compétence qui lui est accordée par le règlement de la copropriété, le syndic a pour mission de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi4. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est toutefois autorisée à tenir une comptabilité simplifiée. Cette comptabilité simplifiée reflète au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement5 et du fonds de réserve6, les créances et les dettes des copropriétaires. 

La nature de la comptabilité qui doit être tenue dépendra par conséquent de la taille de l'association des copropriétaires et ainsi de l'ampleur des flux financiers générés par cette association. 

Toute copropriété de vingt lots ou plus à l'exclusion des caves, des garages et des parkings doit tenir une comptabilité faisant usage d'un plan comptable minimum normalisé adapté à la nature des associations de copropriétaires. L'article 577-8, § 4, 17°, du Code civil confie au Roi l'établissement d'un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires. Ce plan a entre-temps été publié en annexe à l'arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires7, assurant de la sorte aux associations de copropriétaires la tenue d’une comptabilité uniforme, transparente et accessible aux copropriétaires et permettant en outre à tout moment la consultation du compte individuel de chaque copropriétaire. 

Comptabilité en partie double 

En vue de tenir la comptabilité de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée, il s’impose d’appliquer les règles usuelles de la comptabilité en partie double8. Les opérations sont inscrites sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, soit dans un livre journal unique soit dans un journal auxiliaire unique ou subdivisé en journaux spécialisés. Ces opérations sont méthodiquement transposées dans les comptes qu’elles concernent9.

L'inventaire donne un aperçu de la nature et le montant des avoirs et des droits de l'association des copropriétaires ainsi que ses dettes et engagements au jour de la clôture de l'exercice. Il en va de même pour la nature et le montant des charges et des produits de l'exercice clôturé à cette date.

Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite.

Chaque élément du patrimoine doit faire l’objet d’une évaluation distincte. Ces évaluations doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l'exercice auquel l'inventaire se rapporte ou au cours d'exercices précédents, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu'entre la date de clôture des comptes annuels et la date à laquelle l'inventaire est établi.

Il doit être tenu compte des charges et des produits qui concernent l'exercice ou des exercices précédents, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain.

Le petit outillage qui est constamment renouvelé et dont la valeur d'acquisition est négligeable peut être porté à l'actif pour une valeur fixe, si sa quantité, sa valeur et sa composition ne varient pas sensiblement d'un exercice à l'autre. Dans ce cas, le prix du renouvellement de ces éléments est directement porté sous les charges d’exploitation.

L'arrêté royal prévoit que les éléments de l’actif (par exemple l'achat d'une tondeuse autoportée ou une nouvelle installation de filtration pour la piscine) sont évalués à leur prix d'acquisition et sont portés à l'inventaire pour cette même valeur, déduction faite des amortissements y afférents. De cette façon, le coût d’acquisition de ces immobilisations est reparti sur leur durée d’utilité ou d’utilisation probable. Il est évident que seules les immobilisations dont la valeur d'acquisition est significative doivent être enregistrées comme immobilisations. Si ces biens ne sont pas enregistrés comme immobilisations cela ne peut donner une image altérée du patrimoine de l'association des copropriétaires. Les immobilisations dont la valeur d'acquisition est significative peuvent directement être prises en charges.

Les créances sont portées à l'inventaire à leur valeur nominale. Les créances à plus d’un an et à un an au plus font l’objet de réductions de valeur si leur remboursement à l’échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis. 

Les placements de trésorerie et les liquidités font également l’objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur nominale.

Le plan comptable minimum normalisé 

Les comptes du plan comptable peuvent être subdivisés en plusieurs classes. Cette subdivision tente de s'écarter le moins possible de celle arrêtée pour les entreprises10 ou associations sans but lucratif11 mais, au besoin, adaptée au caractère spécifique des associations de copropriétaires. 

Les comptes de la classe 1 

Ces comptes concernent les dettes de l'association de copropriétaires à échéance résiduelle de plus d'un an.

Les comptes de la classe 2 

Sous les comptes des immobilisations sont portées toutes les immobilisations possibles détenues par l'association de copropriétaires (par exemple une licence de logiciel, une cireuse ou une tondeuse autoportée). La valeur d'acquisition initiale est portée sous un compte 2 qui se termine par « 0 », les amortissements actés sous un compte 2 qui se termine par « 9 ». Le traitement comptable de ce type d’investissement ainsi que son amortissement sont illustrés par l'exemple chiffré repris dans le présent avis.

Les cautions payées par l'association de copropriétaires sont également portées sous un compte de la classe 2.
 

Les comptes de la classe 4 

Il s’agit des créances et des dettes des associations de copropriétaires à encaisser ou à payer au cours de l'exercice suivant. Sont par exemple portés sous ces comptes, les appels d’acomptes sur les fonds de réserve et de roulement adressés aux copropriétaires mais non encore versés. En cas d'excédent de fonds versés en fin d'exercice, ce solde est reporté à l'exercice suivant. Le traitement comptable appliqué est illustré par l'exemple repris dans le présent avis. En principe, les comptes de dettes Valeurs reportées fonds de réserve et de roulement peuvent ne présenter qu’un solde créditeur. L’association de copropriétaires doit prendre soin qu’il y ait suffisamment de fonds de réserve et de roulement pour assurer le fonctionnement de l’association.

Il se recommande que les comptes de créances et de dettes soient divisés pour chaque lot.12  Ainsi il est possible de suivre le montant individuel pour chaque lot, tant pour ce qui est des fonds de réserve que pour les fonds de roulement. 
Les comptes de régularisation sont également des comptes de la classe 4. Celle-ci comprend les comptes qui peuvent être utilisés pour rattacher des charges et produits à l'exercice auquel ils se rapportent, quel que soit le moment de leur paiement.

Les comptes de la classe 5

Les fonds disponibles de l'association de copropriétaires sont portés sous les comptes de la classe 5 tout comme les acomptes appelés et versés sur les fonds de réserve et de roulement. Sur la base de l'article 577-8, § 4, 5° ils sont obligatoirement portés sous des comptes séparés: un compte pour le fonds de roulement et un compte pour les fonds de réserve13.

Les comptes de la classe 6

Sous les comptes de la classe 6 sont portées les charges. En raison du caractère spécifique des associations de copropriétaires, le plan comptable minimum normalisé prévoit une subdivision détaillée.

Les comptes de la classe 7

Les acomptes reçus des copropriétaires ainsi que les produits des associations de copropriétaires, comme les produits financiers (intérêts sur placements de trésorerie) sont portés sous les comptes de la classe 

Exemple

Dans le présent avis la Commission des Normes Comptables vise à illustrer à l'aide d'un exemple l'usage de certains comptes du plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires.

Dans le présent exemple, nous partirons d'une co-propriété de 40 lots. Le syndic se verra par conséquent obligé de tenir une comptabilité en partie double de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé tel que repris à l'arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires. Dans le présent exemple, on suppose pour la simplicité que chaque lot est identique et constitue ainsi une part égale de la copropriété, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de calculer des montants séparés pour chaque lot.
 

 Appel d'acomptes sur les fonds de roulement et de réserve

Le syndic de l'association de copropriétaires appelle au début de l'exercice 20N0 24.000 euros de fonds de réserve (600 euros le lot) et 20.000 euros de fonds de roulement (500 euros le lot).

Le plan comptable de l'association de copropriétaires a été étendu par la création de sous-comptes (option facultative), permettant de la sorte la consultation à tout moment des acomptes déjà versés sur les fonds de roulement et de réserve de chaque copropriétaire.

Le traitement comptable au moment de l'appel des fonds de réserve aux 40 copropriétaires (24.000 euros au total) sera le suivant:

410001 Acompte de fonds de réserve appelé (lot 1) jusqu’à      
410040 Acompte de fonds de réserve appelé (lot 40) 24.000  
  aan 700 Acomptes fonds de réserve   24.000

Le traitement comptable au moment de l'appel du fonds de roulement aux 40 copropriétaires (20.000 euros au total) sera le suivant:

410101 Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1) jusqu’à      
410140 Acompte de fonds de réserve appelé (lot 40)  20.000  
  aan 701 Acomptes fonds de roulement    20.000

L'appel de ces acomptes est enregistré dans la comptabilité de l'association de copropriétaires comme des produits (en utilisant les comptes de la classe 7). Ces produits seront portés sous le compte de résultats. 

Compte de résultats
Charges Produits
    Acomptes fonds de réserve 24.000
    Acomptes fonds de roulement 20.000
Total  0 Total  44.000

Le solde de ces comptes utilisés par l'association de copropriétaires peut être consulté à l’aide de l'aperçu suivant (la balance de vérification et par soldes bien connue dans la pratique de la comptabilité en partie double):

Numéro de compte Dénomination du compte Débit  Crédit Solde débiteur Solde créditeur
410001
jusqu’à
410040
Acompte de fonds de réserve appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)
24.000 0 24.000 0
410101
jusqu’à
410140
Acompte de fonds de roulement appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)
20.000 0 20.000 0
Total classe 1 à 5  44.000 0 44.000 0
700 Acomptes fonds de réserve 0 24.000 0 24.000
701 Acomptes fonds de roulement 0 20.000 0 20.000
Total classe 6 et 7   44.000   44.000
TOTAL 44.000 44.000 44.000 44.000

Si un inventaire est établi à ce moment, le solde du compte de résultats sera représenté en résumé au passif de l'inventaire. Cela résulte en une augmentation de fonds ou une ressource de fonds (si les produits dépassent les charges) ou une diminution ou un emploi de fonds (si les charges dépassent les produits). Étant donné que l'association de copropriétaires ne dispose pas de fonds propres effectifs, ceci se traduira dans l'inventaire établi en fin d'exercice comme une dette ou une créance sur les copropriétaires (cf. infra).

Inventaire
Actif  Passif
Créance fonds de réserve 24.000 Produits  
Créance fonds de roulement 20.000
  • Acompte de fonds de réserve
24.000
   
  • Acompte de fonds de roulement
20.000
Total 44.000 Total 44.000

 

En vertu de l'article 577-8, § 4, 5° C. civ. ces fonds doivent, au moment de leur paiement, être intégralement versés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement (sur la base d'un plan comptable minimum normalisé : le compte 551) et un compte distinct pour les fonds de réserve (compte 550). Tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires.

Au moment du paiement de l’acompte par les copropriétaires, les écritures suivantes sont passées:
 

  • appel d’acompte de fonds de réserve et de roulement à verser par le(s) copropriétaire(s) du lot 1:
550 Établissement de crédit : fonds de réserve   600  
  à 410001 Acompte de fonds de réserve appelé     600
551 Établissement de crédit : fonds de roulement  500  
  à 410101 Acompte de fonds de roulement appelé     500
  • appel d’acompte de fonds de réserve et de roulement à verser par le(s) copropriétaire(s) du lot 2:
550 Établissement de crédit : fonds de réserve 600  
  à 410002 Acompte de fonds de réserve appelé   600
551 Établissement de crédit : fonds de roulement  500  
  à 410102 Acompte de fonds de roulement appelé    500
  • appel d’acompte de fonds de réserve et de roulement à verser par le(s) copropriétaire(s) du lot 3:
550 Établissement de crédit : fonds de réserve 600  
  à 410003 Acompte de fonds de réserve appelé   600
551 Établissement de crédit : fonds de roulement 500  
  à 410103 Acompte de fonds de roulement appelé   500

Les mêmes écritures sont passées au moment où les copropriétaires des lots 4 jusqu'à 40 versent leur acompte.

À la suite de ces versements, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compte Débit Crédit  Solde débiteur Solde créditeur
410001
jusqu’à
410040
Acompte de fonds de réserve appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)
24.000 24.000 0 0
410101
jusqu’à
410140
Acompte de fonds de roulement appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)
20.000 20.000 0 0
550 Établissement de crédit: Fonds de réserve 24.000  0 24.000 0
551 Établissement de crédit: Fonds de roulement 20.000 0 20.000 0
Total classe 1 à 5 88.000 44.000 44.000 0
700 Acomptes fonds de réserve 0 24.000 0 24.000
701 Acomptes fonds de roulement  0 20.000 0 20.000
Total classe 6 et 7 0 44.000  0 44.000 
TOTAL 88.000 88.000 44.000 44.000

Si un inventaire est établi à ce moment, il donnera au moment où tous les copropriétaires auront payé, les informations suivantes:

Inventaire
Actif     Passif
Établissement de crédit: Fonds de réserve 24.000 Produits  
Établissement de crédit: Fonds de roulement 20.000
  • Acompte de fonds de réserve
24.000
   
  • Acompte de fonds de roulement 
20.000
Total  44.000 Total  44.000

De l’avis de la Commission, il est recommandable de suivre les appels de manière extra-comptable pour ainsi pouvoir dresser l’inventaire de la partie encore restante en fonds de réserve et de roulement pour chaque lot (voir également infra).

Livraisons de mazout

Il y a livraison de mazout pour un montant de 5.000 euros. Cette livraison est payée avec le fonds de roulement.
 

  • Réception de la facture du fournisseur:
61232 Livraisons mazout 5.000  
  à 751 440 Fournisseurs   5.000
  • Paiement de la facture:
440 Fournisseurs 5.000  
  à 551 Établissement de crédit : Fonds de roulement   5.000

 L'association de copropriétaires a exposé des frais à concurrence de 5.000 euros. Cette charge est portée au compte de résultats. 

Compte de résultats
Charges Produits
Livraisons mazout 5.000 Acomptes fonds de réserve 24.000
    Acomptes fonds de roulement  20.000
Total 5.000 Total 44.000

 

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compte Débit Crédit Solde débiteur  Solde créditeur
410001
jusqu’à
410040
Acompte de fonds de réserve appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)
24.000 24.000 0 0
410101
jusqu’à
410140
Acompte de fonds de roulement appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)
20.000 20.000 0 0
440 Fournisseurs 5.000 5.000 0 0
550 Établissement de crédit : Fonds de réserve 24.000 0 24.000 0
551  Établissement de crédit : Fonds de roulement  20.000 5.000 15.000 0
Total classe 1 à 5 93.000 54.000 39.000  0
61232 Livraisons mazout  5.000  0 5.000   0
700 Acomptes fonds de réserve 0 24.000 0 24.000
701 Acomptes fonds de roulement  0 20.000 0 20.000
Total classe 6 et 7 5.000 44.000 5.000 44.000
TOTAL 98.000 98.000 44.000 44.000

Si un inventaire est établi à ce moment, l'enregistrement de cette charge affecterait l'inventaire comme suit:

Inventaire
Actif Passif
Établissement de crédit : Fonds de réserve

24.000

 

 Produits

  • Acompte de fonds de réserve


24.000
Établissement de crédit : Fonds de roulement 15.000
  • Acompte de fonds de roulement
20.000
   

Charges

  • Livraisons mazout 

 

(5.000)

Total 39.000 Total  39.000

   
De l’avis de la Commission, il est recommandable de suivre également les charges supportées par l’association de manière extra-comptable de sorte que l’association peut donner à la fin de chaque période de rapport une représentation détaillée correcte pour chaque lot de la dette encore restante en fonds de réserve et de roulement (voir également supra). Ces informations peuvent difficilement être tenues dans une comptabilité générale puisque celles-ci rendent compte de la nature des charges et pas du centre de coût.

Appel complémentaire de fonds de roulement 

Le syndic décide de lancer un appel complémentaire de fonds de roulement à concurrence de 5.000 euros (125 euros le lot):
 

  • Appel de fonds de roulement aux 40 copropriétaires:
410101 Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1) jusqu’à     
410140 Acompte de fonds de roulement appelé (lot 40) 5.000  
  à 701 Acomptes fonds de roulement    5.000

                  
L'appel de cet acompte est enregistré dans la comptabilité de l'association de copropriétaires comme un produit. Ce produit est porté au compte de résultats. 

Compte de résultats
Charges Produits
Livraisons mazout 5.000 Acomptes fonds de réserve  24.000
    Acomptes fonds de roulement  25.000
       
Total   5.000  Total  49.000
  • Versement de l’acompte par les copropriétaires (40 fois):
551 Établissements de crédit : Fonds de roulement 125  
  à 410101 Acompte de fonds de roulement appelé  (lot 1) jusqu’à    
   

410140

Acompte de fonds de roulement appelé (lot 40)   125

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compte Débit Crédit  Solde débiteur Solde créditeur
410001
jusqu’à
410040
Acompte de fonds de réserve appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)
24.000 24.000 0 0
410101
jusqu’à
410140 
Acompte de fonds de roulement appelé (lot 1 jusqu’à lot 40 inclus) 25.000 25.000 0 0
440 Fournisseurs 5.000 5.000 0 0
550 Établissement de crédit : Fonds de réserve 24.000 0 24.000  0
551 Établissement de crédit : Fonds de roulement 25.000  5.000 20.000 0
Total classe 1 à 5 103.000 59.000  44.000 0
61232  Livraisons mazout   5.000 0  5.000  
700 Acomptes fonds de réserve 0 24.000 0 24.000
701  Acomptes fonds de roulement 0 25.000 0 25.000
Total classe 6 et 7  5.000 49.000 5.000   49.000
TOTAL  108.000  108.000 49.000 49.000

Si un inventaire est établi à ce moment, il donnera au moment où tous les copropriétaires auront payé, les informations suivantes:

Inventaire

Actif  Passif
Établissement de crédit : Fonds de réserve 24.000

Produits

  • Acompte de fonds de réserve


24.000
Établissement de crédit :Fonds de roulement  20.000
  • Acompte de fonds de roulement
25.000
    Charges
  • Livraisons mazout

(5.000)
 

Total 44.000 Total 44.000

Achat d’un aspirateur 

L'association de copropriétaires décide d'acheter un aspirateur pour le nettoyage de la piscine pour un montant de 500 euros. L'assemblée générale est d'avis que cette valeur d'acquisition n'est pas significative et elle décide d'inscrire l'achat de l'aspirateur directement en charges. Étant donné qu'il ne s’agit pas d’une dépense périodique, le montant sera porté sous le fonds de réserve.
 

  • Réception de la facture du fournisseur:
61082 Autre entretien piscine/installations techniques  500  
  à 440 Fournisseurs   500
  •             Paiement de la facture:
440 Fournisseurs    500  
  à  550 Établissement de crédit : Fonds de réserve   500

À la suite de cet achat, l'association de copropriétaires a exposé des frais à concurrence de 500 euros. Cette charge est portée au compte de résultats.

Compte de résultats
Charges Produits
Livraisons mazout 5.000 Acomptes fonds de réserve 24.000
Entretien piscine 500 Acomptes fonds de roulement  25.000
Total 5.500  Total 49.000

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte  Dénomination du compte Débit   Crédit Solde débiteur Solde créditeur
410001
jusqu’à
410040
Acompte de fonds de réserve appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus) 
24.000  24.000 0 0
410101
jusqu’à
410140 
Acompte de fonds de roulement appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus) 
25.000 25.000  0 0
440 Fournisseurs 5.500 5.500 0 0
550 Établissement de crédit : Fonds de réserve 24.000 500 23.500 0
551 Établissement de crédit : Fonds de roulement  25.000  5.000 20.000 0
Total classe 1 à 5 103.500 60.000 43.500 0
61082  Autre entretien piscine 500 0 500 0
61232 Livraisons mazout  5.000 0 5.000  
700 Acomptes fonds de réserve 0 24.000 0 24.000
701 Acomptes fonds de roulement 0 25.000 0 25.000
Total classe 6 et 7   5.500 49.000 5.500 49.000
TOTAL  109.000 109.000 49.000 49.000

Si un inventaire est établi à ce moment, il présentera, compte tenu de la compensation au niveau du compte de résultats, les montants suivants:

Inventaire
Actif   Passif
Établissement de crédit : Fonds de réserve 23.500 Produits
  • Acompte de fonds de réserve


24.000
Établissement de crédit : Fonds de roulement  20.000
  • Acompte de fonds de roulement Charges
25.000
    Charges
  • Livraisons mazout
(5.000)
   
  • Entretien piscine
(500)
Total 43.500 Total 43.500

Transfert des fonds de roulement et de réserve en fin d'exercice 20N0

À la fin de l'exercice 20N0, les comptes doivent être clôturés. Lorsqu'il ressort du compte de résultats que le montant des appels d’acompte adressés aux copropriétaires ou des produits (au total, 24.000 euros de fonds de réserve et 25.000 de fonds de roulement) dépasse le montant des charges de l'exercice (5.500 euros), le solde (43.500 euros) sera enregistré comme une dette envers les copropriétaires. L'association de copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis14. En cas de transmission de la propriété d'un lot, la quote-part dans le fonds de réserve détenue par le copropriétaire sortant créancier reste toutefois la propriété de l'association15. Afin d’éviter tout équivoque, une distinction est faite entre le fonds de réserve à reporter, d’une part, et le fonds de roulement à reporter, d’autre part.

693 Valeurs à reporter 43.500  
  à  48901 Dettes: valeurs reportées fonds de réserve   23.500  
    48902 Dettes: valeurs reportées fonds de roulement   20.000

À l’issue du transfert du solde du compte de résultats à l'inventaire, le compte de résultats se présente comme suit:

Compte de résultats
Charges  Produits
Livraisons mazout 5.000 Acomptes fonds de réserve 24.000
Entretien piscine 500 Acomptes fonds de roulement 25.000
Solde reporté  43.500    
Total 49.500 Total    49.000

À la suite du transfert du solde du compte de résultats à l'inventaire, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compte  Débit Crédit  Solde débiteur   Solde créditeur
410001
jusqu’à
410040
Acompte de fonds de réserve appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus) 
24.000   24.000  0 0
410101
jusqu’à
410140
Acompte de fonds de roulement appelé
(lot 1 jusqu’à lot 40 inclus)
25.000 25.000 0 0
440 Fournisseurs  5.500  5.500 0 0
48901 Valeurs reportées fonds de réserve  0 23.500  0 23.500 
48902 Valeurs reportées fonds de roulement 0 20.000  0 20.000 
550  Établissement de crédit : Fonds de réserve 24.000  500   23.500 0
551    Établissement de crédit : Fonds de roulement  25.000  5.000 20.000 0
Total classe 1 à 5  103.500   103.500 43.500 43.500
61082 Autre entretien piscine 500  0 500  0
61232 Livraisons mazout 5.000 0 5.000  
693  Valeurs à reporter 43.500 0 43.500  0
700  Acomptes fonds de réserve  0  24.000 0  24.000
701  Acomptes fonds de roulement 0 25.000 0 25.000
Total classe 6 et 7 49.000 49.000 49.000 49.000
TOTAL 152.500 152.500 92.500 92.500

 Après compensation au niveau du compte de résultats, l'inventaire se présente en fin d'exercice 20N0, comme suit:

Inventaire
Actif  Passif
Établissement de crédit : Fonds de réserve 23.500 Dettes: valeurs reportées
fonds de réserve
23.500
Établissement de crédit : Fonds de roulement 20.000 Dettes: valeurs reportées
fonds de roulement  
20.000
       
Total  43.500 Total 43.500

Comme déjà indiqué ci-avant, il est préférable de diviser les comptes de passif divers par lot de sorte que chaque solde à la fin de chaque période de rapport présente la dette correcte en fonds de réserve et de roulement pour chaque lot.

Ouverture du nouvel exercice 20N1

Au début de l'exercice suivant, cette dette est directement transférée et les acomptes versés sont ajoutés respectivement au fonds de réserve et au fonds de roulement.

48901 Dettes: valeurs reportées fonds de réserve 23.500  
48902 Dettes: valeurs reportées fonds de roulement 20.000  
  à   700 Acomptes fonds de réserve   23.500
    701 Acomptes fonds de roulement     20.000

Ces acomptes sont à nouveau repris dans le compte de résultats de 20N1 comme un produit. De cette façon, la comptabilité devient pour l’association de copropriétaires un instrument utile avec lequel il est possible de vérifier dans quelle mesure les charges sont couvertes par les montants déjà appelés.

Compte de résultats
Charges  Produits
     Acomptes fonds de réserve 23.500
    Acomptes fonds de roulement 20.000
Total  0 Total  43.500

Le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires modifie comme suit:

Numéro de compte  Dénomination du compte  Débit  Crédit Solde débiteur  Solde créditeur
48901 Valeurs reportées fonds de réserve 23.500 23.500 0 0
48902 Valeurs reportées fonds de roulement  20.000 20.000 0 0
550  Établissement de crédit : Fonds de réserve 23.500 0 23.500  0
 551  Établissement de crédit : Fonds de roulement  20.000 0 20.000 0
Total classe 1 à 5  87.000 43.500 43.500 0
700 Acomptes fonds de réserve 0 23.500 0 23.500
701 Acomptes fonds de roulement 0  20.000 0  20.000
Total classe 6 et 7 0 43.500 0 43.500
TOTAL 87.000 87.000 43.500 43.500

L'inventaire à l'ouverture du nouvel exercice se présente comme suit:

Inventaire
Actif Passif
Établissement de crédit: fonds de réserve 23.500 Produits
  • Acompte de fonds de réserve

23.500
Établissement de crédit: fonds de roulement   20.000
  • Acompte de fonds de roulement 
20.000
Total   43.500 Total   43.500

Entretien de l’ascenseur

L'ascenseur a besoin d'un grand entretien nécessitant l’intervention d’un technicien. Pour les services prestés, ce dernier envoie une facture de 1.200 euros.
 

  • Réception de la facture du fournisseur:
61011 Contrat d'entretien ascenseurs  1.200  
  à  440 Fournisseurs       1.200
  •  Paiement de la facture:
440 Fournisseurs 1.200  
  à 551 Établissement de crédit : Fonds de roulement     1.200

Reprise de la charge au compte de résultats.

Compte de résultats
Charges Produits
Contrat d'entretien ascenseur 1.200  Acomptes fonds de réserve 23.500
    Acomptes fonds de roulement  20.000
Total 1.200 Total   43.500

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compte  Débit Crédit  Solde débiteur  Solde créditeur
440 Fournisseurs 1.200   1.200 0 0
48901 Valeurs reportées fonds de réserve 23.500 23.500 0 0
48902 Valeurs reportées fonds de roulement  20.000  20.000  0 0
550 Établissement de crédit : Fonds de réserve 23.500   0 23.500   0
551  Établissement de crédit : Fonds de roulement   20.000  1.200  18.800 0
Total classe 1 à 5 88.200 45.900 42.300 0
61011 Contrat d'entretien ascenseurs 1.200 1.200 0
700  Acomptes fonds de réserve 0 23.500 0 23.500
701   Acomptes fonds de roulement 0 20.000 0 20.000
Total classe 6 et 7 1.200 43.500   1.200  43.500
TOTAL   89.400  89.400 43.500 43.500

 Si un inventaire est établi entre-temps, il présentera les montants suivants:

Inventaire
Actif  Passif
Établissement de crédit : Fonds de réserve 23.500  Produits
  • Acompte de fonds de réserve


23.500
Établissement de crédit : Fonds de roulement  18.800
  • Acompte de fonds de roulement
20.000
    Charges
  • Entretien ascenseur

(1.200)
Total   42.300  Total    42.300

Achat d’une tondeuse autotractée

L'association de copropriétaires achète une tondeuse autotractée pour un montant de 2.800 euros. Sur la base de la facture d'achat, la valeur d'acquisition de la tondeuse autotractée est comptabilisée sur un sous-compte du compte 23 Installations, machines et outillage, qui se termine par «0».
 

  • Réception de la facture du fournisseur
23..0 Installations, machines et outillage – 
tondeuse autotractée: valeur d'acquisition  
2.800  
  à  440 Fournisseurs     2.800

L'achat de la tondeuse autotractée constitue un investissement pour l'association des copropriétaires. En d'autres termes, le prix d'achat n'est pas pris en charge au moment de l'achat, mais au moment de son amortissement. Ainsi le compte de résultats n'est pas modifié à la suite de cet achat.

  • Paiement de la facture:
440 Fournisseurs 2.800  
  à  550 Établissement de crédit : Fonds de réserve    2.800

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte  Dénomination du compte Débit  Crédit   Solde débiteur Solde créditeur
23..0  Tondeuse autotractée: valeur d'acquisition 2.800 0 2.800 0
440  Fournisseurs 4.000  4.000  0 0
48901 Valeurs reportées fonds de réserve 23.500 23.500 0 0
48902 Valeurs reportées fonds de roulement  20.000 20.000 0 0
550 Établissement de crédit : Fonds de réserve 23.500 2.800   20.700 0
551  Établissement de crédit : Fonds de roulement 20.000  1.200  18.800  0
Total classe 1 à 5 93.800   51.500  42.300 0
61011 Contrat d'entretien ascenseurs 1.200 0 1.200 0
700  Acomptes fonds de réserve 0 23.500 0 23.500
701   Acomptes fonds de roulement 0 20.000 0 20.000
Total classe 6 et 7 1.200 43.500 1.200 43.500
TOTAL    95.000   95.000  43.500 43.500

Si un inventaire est établi à ce moment, ces investissements seront ajoutés à l'actif.

Inventaire
Actif Passif
Installations, machines et outillage  2.800 Produits
  • Acompte de fonds de réserve


23.500
Établissement de crédit: fonds de réserve  20.700
  • Acompte de fonds de roulement 
20.000
Établissement de crédit: fonds de roulement  18.800 Charges
  • Entretien ascenseur
(1.200)
 
Total 42.300  Total 42.300 

Service d’ intérêts:

L'association de copropriétaires reçoit de l'établissement de crédit 310 euros d'intérêts sur ses fonds de réserve et 280 euros d'intérêts sur ses fonds de roulement. Ces intérêts représentent un produit financier pour l'association de copropriétaires et sont enregistrés à ce titre au compte de résultats.

550 Établissement de crédit : Fonds de réserve 310  
  à 751 Produits financiers: intérêts fonds de réserve    310

 

551 Établissement de crédit : Fonds de roulement  280  
  à 752 Produits financiers: intérêts fonds de roulement    280    

 

Compte de résultats
Charges Produits
Contrat d'entretien ascenseur  1.200 Acomptes fonds de réserve 23.500
    Acomptes fonds de roulement  20.000
    Intérêts fonds de réserve 310
    Intérêts fonds de roulement 310
Total  1.200  Total  1.200 

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compte Débit Crédit Solde débiteur Solde créditeur
23..0 Tondeuse autotractée: valeur d'acquisition 2.800   0 2.800   0
440    Fournisseurs 4.000  4.000  0 0
48901  Valeurs reportées fonds de réserve 23.500  23.500  0 0
48902 Valeurs reportées fonds de roulement 20.000 20.000 0 0
550  Établissement de crédit : Fonds de réserve 23.810  2.800 21.010 0
551  Établissement de crédit : Fonds de roulement 20.280 1.200 19.080 0
Total classe 1 à 5  94.390   51.500 42.890  0
61011 Contrat d'entretien ascenseurs 1.200  0 1.200  0
700   Acomptes fonds de réserve 0 23.500 0 23.500
701  Acomptes fonds de roulement  0  20.000 0  20.000
751 Intérêts fonds de réserve 0  310 0  310
752 Intérêts fonds de roulement 0 280 0 280
Total classe 6 et 7  1.200 44.090   1.200   44.090
TOTAL 95.590 95.590 44.090 44.090

 Si un inventaire est établi à ce moment, ces produits d'intérêts constitueront une nouvelle ressource de fonds.

Inventaire
Actif Passif
Installations, machines et outillage 2.800 Produits
  • Acompte de fonds de réserve 
23.500
Établissement de crédit: fonds de réserve  21.010
  • Acompte de fonds de roulement 
20.000
Établissement de crédit: fonds de roulement   19.080
  • Intérêts fonds de réserve
310
   
  • Intérêts fonds de roulement

280

 

    Charges
  • Entretien ascenseur 
(1.200)
 Total 42.890 Total 42.890

Amortissement de la tondeuse autotractée

La durée d'utilisation probable de cette tondeuse est estimée à 5 ans. Chaque année 1/5 de la valeur d'acquisition sera porté à charge du résultat de l'exercice. En fin de chaque exercice, cette charge sera enregistrée comme suit:

6302 Dotations aux amortissements sur immobilisations corporelles  560  
  à 23..9 Installations, machines et outillage 
- tondeuse autotractée: amortissements actés
  560
 

Cet amortissement représente une charge de l'exercice. 

Compte de résultats
Charges  Produits
Contrat d'entretien ascenseur 1.200 Acomptes fonds de réserve  23.500
Amortissement tondeuse autotractée  560  Acomptes fonds de roulement 20.000
    Intérêts fonds de réserve 310
 
    Intérêts fonds de roulement 280
Total
 
1.760 Total 44.090

À la suite de cette opération, le solde des comptes utilisés par cette association de copropriétaires est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compte  Débit Crédit  Solde débiteur  Solde créditeur
23..0  Tondeuse autotractée: valeur d'acquisition  2.800 0  2.800 0
23..9   Tondeuse autotractée: amortissements actés 0 560 0 560
440  Fournisseurs  4.000    4.000   0 0
48901 Valeurs reportées fonds de réserve  23.500 23.500 0 0
48902  Valeurs reportées fonds de roulement 20.000 20.000 0 0
550 Établissement de crédit : Fonds de réserve 23.810 2.800  21.010 0
551 Établissement de crédit : Fonds de roulement  20.280 1.200  19.080 0
Total classe 1 à 5 94.390 52.060 42.890 560
61011 Contrat d'entretien ascenseurs 1.200 0 1.200 0
6302    Dotations aux amortissements sur immobilisations corporelles  560 0 560 0
700 Acomptes fonds de réserve  0 23.500 0 23.500
701    Acomptes fonds de roulement 0 20.000 0 20.000
751 Intérêts fonds de réserve 0 310 0 310
752    Intérêts fonds de roulement  0 280 0 280
Total classe 6 et 7  1.760  44.090 1.760  44.090
TOTAL  96.150 96.150 44.650 44.650

L'inventaire est adapté à la suite de cet amortissement. Seule la valeur comptable nette de l'actif est exprimée. L'inventaire peut être établi comme suit:

Inventaire
Actif  Passif
Installations, machines et outillage 2.240 Produits
  • Acompte de fonds de réserve

23.500
Établissement de crédit: fonds de réserve  21.010
  • Acompte de fonds de roulement 
20.000
Établissement de crédit: fonds de roulement 19.080
  • Intérêts fonds de réserve
310
   
  • Intérêts fonds de roulement
310
    Charges
  • Entretien ascenseur

(1.200)
   
  • Amortissement tondeuse à gazon

(560)
Total  42.330  Total 42.330 

Transfert de fonds de roulement et de réserve en fin d'exercice 20N1

À la fin de l'exercice 20N1, les comptes doivent être clôturés à nouveau. Il ressort du compte de résultats que le montant des appels d’acompte adressés aux copropriétaires ou des produits (au total, 23.500 euros de fonds de réserve, 20.000 euros de fonds de roulement et 590 euros d'intérêts) dépasse le montant des charges de l'exercice (1.760 euros). Le solde (42.330 euros) est enregistré comme une dette envers les copropriétaires, étant entendu, comme mentionné ci-dessus, qu’une distinction est faite entre le fonds de réserve à reporter et le fonds de roulement à reporter.

En cas de transmission de la propriété, la quote-part dans le fonds de réserve détenue par le copropriétaire sortant reste la propriété de l'association. Lors de l'achat de la tondeuse autotractée, la valeur d'acquisition a été portée sous le fonds de réserve, puisque l'achat de la tondeuse ne constitue pas une dépense périodique et reste comme meuble également la propriété de l'association de copropriétaires16. En fin d'exercice, le fonds de réserve reporté s'élève au solde du compte distinct Fonds de réserve augmenté de la valeur comptable nette de la tondeuse autotractée (21.010 + 2.240 = 23.250).

693 Valeurs à reporter  42.330  
  à 48901 Dettes: valeurs reportées fonds de réserve   23.250
    48902 Dettes: valeurs reportées fonds de roulement   19.080

À l’issue du transfert du solde du compte de résultats à l'inventaire, le compte de résultats se présente comme suit:

Compte de résultats
Charges Produits
Contrat d'entretien ascenseur 1.200 Acomptes fonds de réserve  23.500
Amortissement tondeuse autotractée  560 Acomptes fonds de roulement 20.000
Solde reporté 42.330  Intérêts fonds de réserve 310
    Intérêts fonds de roulement 280
Total 44.090   44.090

À la suite du transfert du solde du compte de résultats à l'inventaire, le solde des comptes utilisés est modifié comme suit:

Numéro de compte Dénomination du compte  Débit Crédit Solde débiteur Solde créditeur
23..0 Tondeuse autotractée: valeur d'acquisition 2.800 0 2.800 0
23..9 Tondeuse autotractée: amortissements actés 560  0 560  0
440  Fournisseurs  4.000  4.000  0 0
48901 Valeurs reportées fonds de réserve  23.500 46.750 0 23.250
48902  Valeurs reportées fonds de roulement  20.000 39.080  0 39.080 
550 Établissement de crédit : Fonds de réserve 23.810 2.800 21.010 0
551 Établissement de crédit: Fonds de roulement 20.280 1.200 19.080 0
Total classe 1 à 5  94.390   94.390 42.890 42.890
61011 Contrat d'entretien ascenseurs 1.200 0 1.200 0
6302   Dotations aux amortissements sur immobilisations corporelles 560 0 560 0
693 Valeurs à reporter 42.330 0 42.330 0
700  Acomptes fonds de réserve 0 23.500 0 23.500
701    Acomptes fonds de roulement 0 20.000 0 20.000
751   Intérêts fonds de réserve 0 310  0 310 
752    Intérêts fonds de roulement 0  280 0  280
Total classe 6 et 7   44.090  44.090  44.090  44.090
TOTAL   138.480    138.480   86.980 86.980

Après compensation au niveau du compte de résultats, l'inventaire se présente en fin d'exercice 20N1, comme suit:

Inventaire

Actif    Passif17 
Installations, machines et outillage   2.240 Dettes: valeurs reportées fonds de réserve 23.250
Établissement de crédit : Fonds de réserve  21.010 Dettes: valeurs reportées fonds de roulement 19.080
Établissement de crédit : Fonds de roulement  19.080    
Total 42.330 Total 42.330

 

  • 1. Article 577-2, § 3 C. civ.
  • 2. Article 577-2, § 7 C. civ.
  • 3. MB 26 juin 2010.
  • 4. Article 577-8, § 4 , 17° C. civ.
  • 5. On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie (article 577-11, § 5).
  • 6. On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture (article 577-11, § 5).
  • 7. MB 3 août 2012.
  • 8. Article 9 de l'arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires
  • 9. Article 3, alinéa 2 de l'arrêté royal fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires.
  • 10. Tel que prévu dans l'arrêté royal du 12 septembre 1983 déterminant la teneur et la présentation d'un plan comptable minimum normalisé.
  • 11. Tel que prévu dans l’annexe à l'arrêté royal du 19 décembre 2003 relatif aux obligations comptables et à la publicité des comptes annuels de certaines associations sans but lucratif, associations internationales sans but lucratif et fondations.
  • 12. Par la création de sous-comptes.
  • 13. Tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires.
  • 14. Article 577-5, § 3 C. civ.
  • 15. Article 577-11, § 5 , 2° C. civ.
  • 16. Article 577-5, § 3 C. civ.
  • 17. Comme déjà indiqué ci-avant, il est préférable de diviser les comptes de passif divers par lot de sorte que chaque solde, à la fin de chaque période de rapport présente la dette correcte en fonds de réserve et de roulement pour chaque lot.